次の大規模修繕は20年後？高耐久塗料（無機フッ素など）を選んでトータルコストを削減する方法をご確認ください。

 

 

なぜ大規模修繕で後悔する人が多いのか？

大規模修繕におけるトラブルの多くは、コストの内訳が不透明であることが原因です。
管理会社に一任してしまうと、オーナーが関与できる範囲が限られ、見積もりの妥当性を判断できないまま契約してしまうこともあります。

 

なぜ修繕費用が高くなりがちなのか

大規模修繕では、外壁塗装や屋上防水、鉄部塗装、共用部改修など、多岐にわたる工事が一括して見積もられるのが一般的です。
このとき、管理会社は元請業者を選定し、そこからさらに下請業者に依頼するため、中間マージンが発生します。
結果として、実際の工事費用よりも20～30％高くなるケースも少なくありません。
世田谷区でも、オーナー様から「最初に聞いていた金額よりも高くなった」という相談が多く寄せられています。

発注分離方式の基本的な仕組み

発注分離方式とは、工事項目ごとに業者を選定し、直接契約を行う方法です。
たとえば、外壁塗装は塗装専門業者、防水工事は防水専門業者へ直接発注します。
管理会社を通さないため、中間マージンが発生せず、費用の透明性が向上します。
また、各工事の見積もりを比較しながら進めるため、不必要な工事を省きやすくなります。

 

発注分離方式とは？従来方式との違いを解説

発注分離方式は、従来の「一括発注方式」とは大きく異なります。
それぞれの違いを理解することで、自分に合った発注方法を選択できるようになります。

 

一括発注方式との比較

一括発注方式は、管理会社やゼネコンが窓口となり、工事全体を請け負う方法です。
オーナーにとっては手間がかからずスムーズに進められるというメリットがあります。
しかし、実際の工事は複数の下請け業者に流れるため、コストがかさみやすくなります。
また、各業者間の責任が曖昧になり、トラブル時の対応に時間がかかることもあります。

発注分離方式では、業者ごとに直接契約を結ぶため、各業者の責任範囲が明確です。
これにより、品質管理や進捗管理がしやすくなります。

管理会社任せの落とし穴

「管理会社に任せておけば安心」と考えるのは危険です。
多くの管理会社は工事の専門家ではないため、工事内容を十分に精査できず、業者選定も価格ではなく提携関係に基づいて行われることがあります。
その結果、適正価格よりも高い金額で工事が発注されることもあります。

世田谷区の事例でも、管理会社経由の見積もりが高すぎると感じたオーナー様が、発注分離方式に切り替えて20％以上のコスト削減に成功した例があります。

 

 

 

 

発注分離方式のメリット

発注分離方式は、東京都世田谷区で大規模修繕のコスト削減を実現したいオーナー様にとって、有効な選択肢です。
ここでは、具体的なメリットを3つに分けて解説します。

 

中間マージンの削減でコストダウン

発注分離方式の最大のメリットは、中間マージンを削減できる点です。
一括発注方式では、管理会社や元請業者が介在することで、工事費用の20〜30％が管理費や手数料として上乗せされることがあります。
発注分離方式では、外壁塗装、防水工事、鉄部塗装などを専門業者へ直接発注するため、この中間マージンが発生しません。
実際に東京都世田谷区の築25年マンションで、発注分離方式を採用した結果、当初見積もりより約350万円のコスト削減に成功した事例もあります。

発注者主導での工事進行が可能

発注分離方式では、オーナー自身が工事の主導権を握れます。
工事内容、使用材料、施工方法について、業者と直接打ち合わせができるため、不要な工事を省き、必要な工事に予算を集中できます。
たとえば、防水工事でもウレタン防水かシート防水かを建物の劣化状況に応じて選択できます。
管理会社任せにしないことで、建物の資産価値を守るための最適な判断が可能になります。

複数業者の競争による品質向上

発注分離方式では、複数の専門業者から相見積もりを取ることが基本です。
業者同士が価格と品質で競争するため、適正価格かつ高品質な施工が期待できます。
また、専門分野に特化した業者が施工を担当するため、仕上がりの精度も高くなります。
世田谷区で多く見られるRC造マンションでは、防水や鉄部の施工品質が建物寿命に直結するため、この点は非常に重要です。

 

発注分離方式のデメリットと注意点

発注分離方式にはメリットがある一方で、注意すべき点も存在します。
デメリットを理解したうえで導入することが、後悔しない大規模修繕につながります。

 

調整・管理の手間が増える

発注分離方式では、複数業者との契約や工程調整を行う必要があります。
外壁塗装と防水工事の工程が重なると、作業効率が下がる場合もあります。
そのため、工程表の作成や進捗管理に一定の労力がかかります。
オーナー自身が管理を行うのが難しい場合は、施工管理をサポートする専門家の活用が現実的です。

専門知識が求められる場面も

大規模修繕では、建築や防水に関する専門知識が必要になる場面があります。
たとえば、下地補修の範囲や防水層の劣化判断は、素人では難しい判断です。
知識が不足した状態で業者任せにすると、必要以上の工事を提案される可能性もあります。
東京都世田谷区でも、専門家の立ち会い調査を行うことで、不要な工事を省けた事例があります。

トラブル時の責任分担が複雑に

発注分離方式では、工事項目ごとに契約業者が異なります。
そのため、不具合が発生した際に、どの業者の責任かを判断する必要があります。
この問題を防ぐためには、契約書で責任範囲を明確に定めることが重要です。
施工前に責任区分を整理しておくことで、トラブル発生時も冷静に対応できます。

 

 

発注分離方式が向いているケース・向いていないケース

発注分離方式は、すべての大規模修繕に適しているわけではありません。
建物や管理体制に応じた判断が必要です。

管理体制や経験値による判断基準

発注分離方式は、管理組合やオーナーに一定の判断力がある場合に向いています。
過去に大規模修繕の経験がある場合や、複数業者とのやり取りが可能な体制がある場合は、導入しやすいです。
一方で、初めて大規模修繕を行う場合や、時間的余裕がない場合は負担が大きくなります。
世田谷区の小規模マンションでは、部分的に発注分離方式を採用するケースも増えています。

専門家のサポートが必要な理由

発注分離方式を成功させるためには、第三者の専門家の存在が重要です。
建築士や大規模修繕コンサルタントが入ることで、業者選定や工事内容のチェックが可能になります。
専門家が入ることで、コスト削減と品質確保の両立が実現します。
オーナーズプラスでは、東京都世田谷区の建物特性を踏まえた発注分離のサポートを行っています。

 

 

まとめ