建物を長持ちさせるためです！

屋根・外壁修繕の施工は「見た目を美しくする」のも大事ですが、本来の目的である雨水の侵入を防ぎ大切な収益物件を長持ちさせるために行います。建物内に水が浸入すると断熱材が湿気を含みカビが発生します。
また、見た目を美しくするということは入居率を上げることができます。
築年数が約15年前後で大規模修繕を行うオーナー様が多数いらっしゃいます。

最長でも15年に一度は必ず行いましょう

築後または前回の修繕工事の実施から10年～12年ぐらいが一般的です。
しかし、修繕積立金の額や雨漏りの発生、建物の傷み具合や見目のリニューアルなども考慮して決定していただくのが良いかと思います。

修繕計画書があればそちらをもとに考えていただくのが良いですが、オーナー様のほとんどは自主管理をされていて計画のない方が多くいらっしゃいます。
修繕をお考えのオーナー様はぜひ、築年数もご参考になさってください。

戸あたりだと工事費は30万以上から120万未満

大規模修繕を行う際のオーナー様のお悩みの一つが費用面かと思います。
しかし、相場がよくわからないというオーナー様が多数です。
上記のデータの幅がありすぎるのは、工事内容によって金額が大幅に変わるからです。
まずは、修繕をするにあたってどんな工事が必要なのかをしっかり見極めましょう。

まずは「業者の違い」を知ってください

大規模修繕をする業者は大きく分けて4種類あります

• 施工店・ゼネコン業者

  収益物件を立てられた会社やゼネコン・工務店と呼ばれる業者は総合工事が得意です。
  複数の業者の施工管理を行い、工期通りに施工させていきます。

• 賃貸管理会社

  オーナー様と接点が多い賃貸管理会社です。日々の悩みを相談すると解決してくれる存在ですが、自社施工しているところはほぼおらず、下請けに依頼しているケースが多くなります。

• 大規模修繕コンサルタント

  大規模修繕に特化したコンサルタントがおり、業者の選定なども行ってくれます。多くのコンサルタントは自分の知っている会社を選んでおり、適正な判断なのかを見極める必要があります。

• 塗装専門店

  個人の塗装店から下請け業者に丸投げしているケースと大小、様々な塗装会社があります。
  塗装会社に応じて、得意な工事が変わるのでそれぞれの会社の得意な建物を確認しましょう。

おおよそ18日～2か月程度です。

大規模修繕の後期は、建物と工事内容によって変わります。

• 世帯数8戸

  18日程度の工事期間を予定
  【工事内容：外壁塗装＋屋根塗装】

• 世帯数12戸

  30日程度の工事期間を予定
  【工事内容：外壁塗装＋屋根塗装】

• 世帯数16戸

  45日程度の工事期間を予定
  【工事内容：外壁塗装＋屋上防水】

• 世帯数20戸

  60日程度の工事期間を予定
  【工事内容：外壁塗装＋屋上防水】

上記は目安の工期と工事内容です。
ぜひご参考にしてください。

最長でも15年に一度は必ず行いましょう

大規模修繕の施工中の入居者様への対応を気にされるオーナー様も多数いらっしゃいます。
そのまま住んでいただいて大丈夫ですが、騒音などの対策を講じても完全に防ぐことができない場合があり、ご迷惑をおかけしてしまいます。
そのため、施工前には近隣の方へのご挨拶と入居者様向けの説明会も開催し、工事へのご理解を頂いてから着工させていただきます。
私物の移動にかかわるベランダ面の問題は特に多く、事前に問題を防ぐために説明会でご案内をさせていただいております。
不明な点等はお気軽にご相談いただき、安心してお任せいただければと思います。

外壁のチョーキング、ひび割れ、シーリングの劣化、雨染みが代表的なサインです

外壁を手で触って白い粉がつく「チョーキング現象」は、塗膜の防水性能が落ちている証拠です。
そのほか、幅0.3mm以上のひび割れ、目地のシーリング（コーキング）の割れや痩せ、鉄部のサビ、塗膜の膨れ・剥がれ、屋上の水たまりなどが見られたら点検をおすすめします。室内に雨染みが出ている場合は、すでに内部に水が回っている可能性が高いため、早急な調査が必要です。

収益物件ではコストと耐久性のバランスが良いシリコン以上の塗料が主流です

塗料ごとの耐用年数の目安は次の通りです。

初期費用が安い塗料は塗り替えの回数が増え、そのたびに足場代がかかります。
今後何年物件を保有するか、次回の修繕をいつ行いたいかを基準に選ぶと、長期的な費用を抑えられます。立地（海沿い・日当たり等）によって実際の耐用年数は変わります。

主にウレタン防水・シート防水・アスファルト防水・FRP防水の4種類です

ウレタン防水（耐用年数10〜12年程度）は液体を塗り重ねるため、形状が複雑な屋上や既存防水の上からの改修に向いています。
シート防水（12〜15年程度）は広く平らな屋上に適しており、工期が比較的短いのが特徴です。
アスファルト防水（15〜25年程度）は耐久性が高く、ビルやマンションで多く採用されています。
FRP防水（10〜15年程度）は軽量で硬く、ベランダなど小面積に向いています。既存の防水層の種類と劣化状況によって最適な工法が変わるため、現地調査で判断します。

屋根・外壁・防水などの工事をまとめて行い、足場を1回で済ませることが最も効果的です

足場代は工事費全体の約2割を占めることが多く、工事を別々の時期に行うと、そのたびに足場費用が発生します。

また、劣化が軽いうちに修繕すれば下地補修の費用が少なく済みます。さらに、下請けに丸投げせず自社で施工する業者を選ぶと、中間マージンが発生しにくくなります。

「一式」表記の多さ、塗装面積、塗料の商品名、塗り回数を必ず確認しましょう

信頼できる見積書には、塗装面積（㎡）、使用する塗料のメーカー名と商品名、塗り回数（下塗り・中塗り・上塗りの3回が基本）、下地補修やシーリングの「打ち替え」か「増し打ち」かといった内容が明記されています。

「外壁塗装一式」のように内訳が不明確な見積もりは、比較ができず追加費用のトラブルにもつながりやすいため注意が必要です。相見積もりを取る際は、同じ工事内容で比較することが大切です。

原状回復のための修繕であれば、原則として「修繕費」として一括で経費計上できます

外壁の塗り替えや防水工事など、建物の価値を維持・回復するための工事は修繕費として扱われるのが一般的です。
一方、建物の価値を高めたり耐用年数を延ばしたりする工事は「資本的支出」とみなされ、減価償却が必要になる場合があります。

区分の判断は工事内容や金額によって異なるため、最終的には税理士にご確認ください。当社では、税務処理に必要な工事内容の内訳をわかりやすく記載した見積書・請求書をご用意しています。

自治体によっては、遮熱・断熱塗装や省エネ改修などに補助金が出る場合があります

補助金の有無や条件は自治体ごとに異なり、年度によって予算や受付期間も変わります。多くの制度は「着工前の申請」が条件となっているため、工事契約の前に確認することが重要です。
物件所在地の自治体ホームページを確認するか、お気軽に当社までご相談ください。

工事自体は可能ですが、気温5℃未満・湿度85%以上の条件では塗装作業を行いません

塗料は気温や湿度が適切でないと十分に乾燥・硬化せず、剥がれや膨れの原因になります。

そのため、雨天や冬場の早朝などは塗装作業を中止し、その分工期が延びることがあります。梅雨や台風シーズン、降雪の多い時期は工期に余裕を持った計画がおすすめです。
比較的天候が安定しやすい春（3〜5月）と秋（9〜11月）は人気の時期のため、早めのご相談をおすすめします。

工事中でも入居者募集や内見は可能です

足場やシートで外観が見えにくくなるため、内見時には「〇月に外壁・屋根の修繕が完了予定」とお伝えすると、むしろ管理が行き届いた物件として好印象につながります。

工事完了後は外観写真を撮り直し、募集図面やポータルサイトの写真を更新することで、反響アップが期待できます。
なお、民法上、建物の保存に必要な修繕工事を入居者様が拒むことはできないとされていますが、洗濯物やベランダの使用制限など生活への影響があるため、事前の丁寧なご案内が大切です。