こんにちは！オーナーズプラスです。

東京都の大規模修繕・防水工事専門店 オーナーズプラスでは、東京を中心に修繕計画をご提案する、オーナー様に向けた外壁塗装・タイル工事・防水工事などをご提供する専門店です。東京都内の物件管理で、雨漏りの原因調査にお悩みのオーナー様はぜひ最後までご覧ください。

雨漏りと聞くと「屋上」「バルコニー」「外壁」などを想像される方が多いかもしれませんが、実は見落とされがちなのが配管まわりの雨水浸入リスクです。
この記事では、配管の取り合い・スリーブ・貫通部など、建物の構造的な弱点となるポイントに絞って、雨漏りリスクとその防水対策について詳しく解説します。

築20年以上のアパート・マンションを所有する大家さんにこそ、ぜひ知っていただきたい内容です。

※ベランダやバルコニーの雨漏り修理費用の相場について詳しく知りたい方は

東京都の大規模修繕専門店が解説！ベランダやバルコニーの雨漏り修理費用の相場

※雨漏りを自分で直す方法と6つの応急処置について詳しく知りたい方は

東京都の大規模修繕専門店が解説！雨漏りは自分で直せる？6つの応急処置を徹底解説

設備貫通部の雨水浸入リスク

配管や電線の貫通部は、コンクリートやALCなどの外壁に穴を開けて設備を通す構造上の弱点です。特にALC外壁では貫通部まわりの「止水処理」が適切でないと、内部に毛細管現象で雨水が侵入するケースが多く報告されています。

貫通部まわりの雨水経路と必要な止水処理

雨水は貫通部から以下の経路で侵入します
・配管と壁材の隙間からの浸入
・躯体内のキャビティを伝って内部に到達
・断熱材や内装材に湿気が滞留しカビを発生

止水処理として重要なのは、防水パッキンの設置・エポキシ系シーラントの充填・コーキング材の定期的な打ち替えです。施工時の防水詳細図に基づいた処理が不可欠であり、外観での確認に加えて、非破壊検査（赤外線サーモグラフィーなど）による可視化が有効です。

給排水管と躯体の取り合い部のシーリング劣化

給排水管は屋上・外壁・床スラブなど複数の箇所で躯体と接しています。これらの「取り合い部」はシーリング材で雨水の侵入を防いでいますが、紫外線・温度変化・地震動による動きで経年劣化しやすい箇所です。

取り合い部の防水設計とシーリング材の選定

一般的な変成シリコンシーラントやポリウレタン系は10年程度で硬化・亀裂が生じます。特に屋上のような高温・多湿環境では可塑剤の揮発による剥離や収縮が顕著になります。

防水計画上は、取り合い部のシーリング材に耐候性・可とう性・接着強度の高い材料（例：LSポリマー系、シーリングバックアップ材併用）を選定し、定期的な点検と再施工が推奨されます。

スリーブ処理の不備とコーキング不良事例

スリーブとは、配管貫通のために設置される筒状の部材で、コンクリート打設時に仕込まれることが一般的です。スリーブ処理が不十分だと、雨水や湿気が躯体内へ浸入し、鉄筋腐食・躯体中性化・内部結露といった深刻な問題につながります。

スリーブ施工時の止水措置と検査方法

スリーブ周囲の止水処理としては、ハイドロストッパー（膨潤型止水材）の巻付けや、配管とスリーブの隙間への二重コーキングが基本です。不良事例として多いのは、「片側しかシーリングされていない」「シール材が充填不良」など、現場任せの施工が原因です。

打設時点での写真記録・図面照合・完成後の散水試験や発煙試験などを通じて、施工の品質を確保することが大切です。

点検口内部の防水未施工箇所の見極め方

配管の点検口（メーターボックス、PS＝パイプスペース）内部には、外壁との取り合い部や床スラブ開口部が多く存在します。しかし、防水層が連続していない「未施工部」になりがちで、漏水の見落としやすい部位です。

PS内の止水処理チェックと定期点検の要点

PS内では、床スラブの貫通部に充填されたモルタルやベントキャップの浮き・隙間・ヒビ割れを重点的に確認します。また、PS天井部に結露水が溜まり、通気不足により滴下することもあります。

点検時は、照度確保・ミラー工具・非破壊水分計を活用し、視認できない範囲の湿度・含水率も確認することで、被害拡大前の対策が可能です。

配管支持金具と防水層の取り合いをどう処理すべきか

外壁や屋上の防水層上に設置される配管支持金具（バンド・サドル・アンカー）は、防水層を貫通するため「点的弱点」となりやすく、ピンホール・シート破断・剥離などによる浸水を招きます。

アンカー部防水処理と改修時の注意点

アンカー固定部では、防水層の上にエポキシ系充填材を施工し、上からウレタン系トップコートや補強クロスで補強する方法が効果的です。再設置時はアンカーの打ち直しによる防水層の破壊リスクがあるため、非貫通式支持金具や支持ベースプレートの使用が推奨されます。

また、既存金具まわりの微細なクラックには、低粘度エポキシ注入材による補修も効果を発揮します。

配管経路別にみる雨漏り予防の設計・施工ポイント

雨水が侵入しやすい箇所は、配管の通る経路によって異なります。特に注意すべきは、屋外露出配管・床下配管・壁埋設配管の3パターンで、各構造に応じた雨仕舞いが求められます。

設計段階からの防水設計と施工管理の重要性

屋外露出配管では、たれ下がるルートが雨水の受け口となりやすく、ジョイント部のテーピング防水やエルボ部の結露防止断熱材が重要です。床下配管では、スラブ貫通部を中心に、「水返し」や「モルタル充填」での止水措置が不可欠です。

新築時や大規模修繕時には、建築・設備・防水の3者が連携して、図面段階から雨仕舞いの検討を行うことが、長期的な雨漏り防止のカギとなります。