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空室が発生する主な原因とは？空室対策が重要な理由

東京都は全国の中でも人口が多く、賃貸需要も高いエリアです。しかし、そんな東京でも築20年以上の物件では空室が目立つようになっています。
その主な原因として以下の3つが挙げられます。

まず1つ目は「建物の老朽化」です。外観や共用部の劣化が目立つと、第一印象で敬遠されがちです。内見の段階で競合物件と比べられ、選ばれにくくなります。

2つ目は「設備の時代遅れ」です。インターネット無料、宅配ボックス、防犯カメラなど、今や当たり前となった設備が不足していると、若い世代の入居者にとっては大きなマイナスになります。

3つ目は「情報発信力の弱さ」です。インターネット上に物件情報がほとんど載っていない、あるいは写真が不鮮明で魅力が伝わらないケースも空室の要因です。

空室対策を行う理由は、「長期的な安定収入の確保」です。入居率が高ければ資金繰りもスムーズになり、将来的な売却や相続の面でも有利になります。
実際に、空室率が10％以上ある物件では、収益性が大きく下がるとの統計もあります。

最新の空室対策トレンド

賃貸市場は日々進化しており、オーナー側にも柔軟な対応が求められています。
ここでは、東京都内で注目されている最新の空室対策トレンドを紹介します。

データを活用した賃貸経営

近年では「リーシングDX」と呼ばれる、不動産経営のデジタル化が進んでいます。
東京都内の不動産管理会社の中には、入居者属性やニーズ、地域の賃貸需要をAIで分析するサービスを導入している企業も増えてきました。

たとえば、物件周辺の人口動態、競合物件の家賃推移、空室期間の長短などを元に、どのターゲット層にアプローチすべきかを明確にできます。
こうしたデータを活用することで、感覚ではなく「根拠ある対策」を講じることが可能になります。

筆者も以前、東京都杉並区の築25年マンションの空室対策に携わりました。
管理会社から提供されたデータをもとにターゲットを「30代独身女性」に設定。セキュリティ設備を強化し、間取りをリノベしたところ、2週間で入居が決まりました。

SNSを活用した入居者募集

現在、若年層を中心に「物件探し＝SNS検索」という動きが強まっています。
InstagramやTikTokで物件の紹介動画を投稿することで、通常のポータルサイト以上に反応が得られることもあります。

特に、物件の雰囲気を動画でリアルに伝えることで「住んでみたい」という感情を刺激できます。
内見予約に至るまでのスピードが速いのも特徴です。

筆者の知人が東京都練馬区で管理する築30年の物件では、Instagramに室内のビフォーアフターを投稿したところ、フォロワーが数千人増加し、結果的に空室が1ヶ月以内に埋まりました。

SNS活用は、オーナー自らが発信するだけでなく、地元の不動産会社と連携することでも大きな効果を得られます。

家賃保証サービスの活用

空室リスクを下げるための「家賃保証サービス」も、今やスタンダードになりつつあります。
これは、入居者の有無にかかわらず、一定の家賃収入が確保されるサービスです。

東京の物件オーナーの中には、保証サービスを利用して「収入の安定性」を第一に考える方も増えています。
また、家賃保証が付いている物件は、入居希望者から見ても「安心して住める」といった評価を受けることもあります。

筆者も一度、空室が半年以上続いた物件に対して保証サービスを導入し、その後すぐに借主が現れた経験があります。
保証会社の信頼性や手数料率をしっかりと見極めることがポイントです。

賃貸物件オーナーが実践すべき空室対策

トレンドを理解するだけでなく、実際にオーナー自身が行動に移すことが大切です。
ここでは、東京都内で今すぐ実践できる空室対策を具体的に紹介します。

内装リフォームのポイント

東京都内では、築20年以上の物件が多数存在します。
その中で空室を埋めるためには「内装のリフォーム」が最も即効性のある対策です。

おすすめは、居室の壁紙をアクセントクロスに変更したり、床材をフローリングにすることです。
これだけでも、物件の印象は大きく変わり、若い世代の反応が良くなります。

筆者が施工を担当した物件では、キッチンを2口コンロ付きに交換し、洗面台を独立化したところ、リフォーム後すぐに内見数が2倍に増加しました。

特に東京都の競争が激しいエリアでは、「一目で魅力が伝わる室内」にすることがポイントです。

家賃設定の見直しと競合分析

空室が続く理由のひとつに、「家賃のミスマッチ」があります。
東京都内は地域によって相場が大きく異なるため、定期的に近隣物件の家賃を調査することが必要です。

家賃を5000円下げるだけで、内見数が2倍になったという事例もあります。
また、相場より少し安く設定し、「フリーレント1ヶ月」などの特典をつけることで、入居希望者の心理的ハードルを下げることも可能です。

筆者が実践したケースでは、東京23区内で家賃を1000円下げた上で敷金礼金ゼロにしたところ、1週間で申込が入りました。
物件の立地や築年数に応じた価格調整は、空室対策の基本です。

設備の充実と差別化

競合物件との差別化を図るには、設備投資も重要です。
今、東京都内でニーズが高い設備には、以下のようなものがあります。

・Wi-Fi無料
・宅配ボックス
・防犯カメラ
・浴室乾燥機
・独立洗面台

これらの設備を導入することで、「この物件に住みたい」と思わせることが可能です。
特に単身者向け物件では、通信環境やセキュリティが重視されます。

筆者の管理物件でも、インターネット無料化によって空室が半年以上埋まらなかった部屋が、導入後2週間で成約に至りました。

まとめ