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空室に悩む賃貸オーナーが増えている理由

東京都世田谷区で大規模修繕の相談を受けていると、築20年以上の賃貸物件で「空室の長期化」に悩むオーナーが非常に増えていると感じます。
私自身も世田谷区で外壁塗装や防水工事を行う中で、多くの大家さんから空室に関する相談を受けてきました。
ここでは、空室が増えている理由を、現場での体験を交えながら分かりやすく説明します。

まず、空室が増えている大きな理由は、東京都全体で賃貸物件の供給が増えていることです。
特に世田谷区は人気エリアで、アパートやマンションの新築が毎年のように増えています。
SUUMOなどの賃貸検索サイトを見れば、築浅物件の掲載数は以前の1.5倍ほどに増えています。
築浅の物件は外観がきれいで設備も新しいため、築20年以上の建物と比較されるとどうしても選ばれにくくなります。

次に、入居希望者の「物件選びの基準の変化」も大きく影響しています。
昔は駅距離や間取りが最優先でしたが、現在は建物の外観やデザイン性、共有部の管理状態が重視される傾向に変わっています。
特に東京都世田谷区は住宅街としてのブランド価値が高いため、入居者の期待値も高く、外壁の汚れや塗膜の劣化が見えるだけで、「管理されていない建物」という印象から敬遠されるケースが増えています。

さらに、築年数による経年劣化が見た目に大きく影響している点も無視できません。
築20年を超えると、チョーキング現象（外壁を触ると白い粉がつく症状）、ひび割れ、シーリングの硬化、雨だれ跡などが目立つ状態になります。
これらは外壁塗装を行っていない期間が長いほど深刻になり、見た目の老朽化によって入居者が内見を申し込む前に候補から外れてしまうことがあります。

私が世田谷区で対応した物件でも、築25年のアパートで3部屋が半年以上空室になっていたケースがありました。
現地調査を行うと、外壁の色褪せとひび割れ、階段周りの錆がひどく、入居者が建物を選ばない理由が一目で分かる状態でした。
外壁塗装と階段の鉄部塗装を実施したところ、完了後2ヶ月以内に全室入居が決まり、オーナー様から「もっと早くやれば良かった」という声をいただきました。

空室が増えている理由は、決して賃貸需要が減ったわけではなく、物件同士の競争が激しくなり、外観の古さが選ばれない原因になっている点にあります。
特に東京都世田谷区のような人気エリアでは、外観の印象が入居者獲得の大きな決め手となります。

 

 

外壁塗装が与える第一印象の力とは？

東京都世田谷区で大規模修繕の現場を多数経験してきましたが、賃貸物件の入居率を左右する最大の要素は、間取りでも設備でもなく「第一印象」です。
入居希望者が物件を検索する段階では、写真と外観の状態でほとんどの判断が行われます。
そのため、外壁塗装の状態は入居率アップに大きな影響を与える重要なポイントです。

外壁塗装が第一印象に影響を与える理由は、建物の“見た目の清潔感”と“管理状態の良さ”を一瞬で伝える力があるためです。
人間の視覚情報のうち、第一印象として残る割合は約5割以上を占めるといわれています。
実際に私が世田谷区で案内した物件では、外壁がきれいに塗装された瞬間に問い合わせ数が2倍に増えた経験があります。
外壁が明るく清潔なだけで、入居希望者の安心感が大きく高まるのです。

また、外壁塗装が建物の価値を視覚的に引き上げる効果も非常に大きいです。
築20年以上の建物であっても、外壁色を現在のトレンドカラーに変更するだけで、外観が一気に現代的になります。
例えば、世田谷区の住宅街では、グレー系やアースカラーなど落ち着いたトーンの配色が人気で、近隣の景観にも馴染みやすく、物件全体に高級感が生まれます。
外壁塗装により、建物の“築年数の古さ”を視覚的に隠せるため、入居希望者にとっての魅力度が向上します。

外壁塗装は、建物の劣化を保護する役割も持っています。
塗膜が劣化したまま放置すると、外壁材が水分を吸いやすくなり、腐食やひび割れを進行させる原因になります。
実際に世田谷区で調査した木造アパートでは、塗膜の剥離を放置していた結果、外壁材の内部まで雨水が浸透し、補修費用が外壁塗装だけの2倍近くまで膨らんだ事例もありました。
外壁塗装は見た目を整えるだけの工事ではなく、建物の寿命を延ばし、長期的な修繕コストを抑える役割を果たします。

さらに、入居希望者は外壁塗装を「管理が行き届いている証拠」として捉えます。
外観が整っていると、共有部や室内も清潔に保たれているだろうという期待が生まれ、内見の申し込みにつながりやすくなります。
逆に外壁がひび割れや汚れで劣化していると、「この物件は管理が甘い」という印象を持たれ、他の物件に流れてしまうケースが多く見られます。

世田谷区の賃貸市場では、外壁塗装による第一印象の向上が、空室対策として極めて有効です。
建物の雰囲気を一瞬で良くし、入居者から選ばれやすくなるため、第一印象の力を高める外壁塗装は賃貸経営に欠かせない要素です。

 

 

入居希望者が重視する「見た目」のポイント

東京都世田谷区の賃貸物件を内見する入居希望者は、建物の外観に対して非常に細かいポイントを確認しています。
世田谷区はファミリー層や単身者の人気が高い地域で、街全体の清潔感や景観の美しさが評価されているエリアです。
そのため、入居希望者の「見る目」も自然と厳しくなります。
ここでは、入居希望者が物件選びの際に重視している外観のポイントについて、具体的な体験をもとに整理して解説します。

まず入居希望者が最も重視するポイントは「外壁の美観」です。
外壁の色褪せや汚れが目立つと、建物の管理状態に不安を感じる人が多く、内見前の時点で候補から外れてしまうこともあります。
私が世田谷区で案内した築23年のアパートでは、外壁の黒ずみや苔の付着が目立っていたため、内見予約数が月に1件しかありませんでした。
外壁塗装で建物全体を明るい色に刷新したところ、翌月には内見予約が4件以上に増えました。
見た目の改善が入居希望者の行動に直結した典型的な例です。

次に重要視されるのは「エントランス周りの印象」です。
エントランスは建物の顔であり、入居希望者が最初に目にする場所です。
エントランスが暗い、鉄部が錆びている、照明が切れているといった状態は、建物全体の“質”への不安につながります。
世田谷区で外壁塗装と同時にエントランスの鉄部塗装と床材のクリーニングを行った物件では、外観が整ったことで入居希望者の滞在時間が長くなり、室内を丁寧に確認する姿が増えました。
こうした行動は、安心感による前向きな判断のサインといえます。

さらに、入居希望者は「共用部の清掃状態」も細かくチェックしています。
廊下の黒ずみ、階段のスリップ跡、蜘蛛の巣、雨だれ跡などが目立つと、建物の管理不足を感じさせてしまいます。
世田谷区の物件で、外壁塗装工事と合わせて高圧洗浄を徹底したところ、共用部全体が明るくなり、物件の印象が大きく向上しました。
清掃状態の改善は、外壁塗装と同じくらい入居者の心理に作用するポイントです。

そして、忘れてはいけないポイントが「建物の配色」です。
外壁塗装の色選びは入居率に直結する要素であり、世田谷区ではグレー・ホワイト・ブラウンなど落ち着いた配色が人気です。
実際、私が世田谷区で担当したアパートでは、外壁色を濃いグレー×ホワイトの2色に変更したことで、以前より洗練された印象になり、完成直後に3件の内見予約が入りました。
色の組み合わせによって建物の魅力が大きく変わることを実感した現場です。

このように、入居希望者は外壁の美観、エントランスの清潔感、共用部の状態、建物の色使いといった細かなポイントを総合的に見て判断しています。
世田谷区の賃貸市場では、外観のわずかな差が入居率に大きな違いを生むため、オーナー様は“見た目”の重要性をしっかり把握する必要があります。

 

 

外観リフォームが入居率アップに繋がる3つの理由

東京都世田谷区で大規模修繕や外壁塗装を行う中で、外観リフォームが入居率アップに直結するケースは多く見られます。
築20年以上の賃貸物件でも、外観を整えるだけで空室が解消される事例は珍しくありません。
ここでは、外観リフォームが入居率向上につながる具体的な3つの理由について、実体験を交えながら解説します。

 

小見出し➀ 清潔感と安心感の演出

入居希望者は、建物の第一印象から安全性や管理状態を判断します。
外壁リフォームにより、チョーキング現象や汚れ、雨だれ跡を解消することで、建物全体に清潔感が生まれます。
世田谷区の物件で、外壁塗装と共用部の高圧洗浄を行った事例では、工事前に空室だった3部屋が、工事後2ヶ月以内に全室入居となりました。
入居者は見た目から「管理が行き届いた建物」と安心感を持つため、内見申し込み率が格段に上がります。
また、清掃や塗装で見栄えが整うと、入居者が自分の生活空間をイメージしやすくなるため、契約率の向上にもつながります。

小見出し② 競合物件との差別化

東京都世田谷区では、新築や築浅の賃貸物件が多く、既存物件との競争が激しくなっています。
外観リフォームを行うことで、近隣の物件との差別化が可能になります。
例えば、築25年の木造アパートでは、外壁色をトレンドカラーに変更し、鉄部や雨樋も塗装することで、近隣の築浅物件よりもモダンで清潔感のある印象に仕上げました。
結果として、内見数が工事前の2倍以上に増え、契約までのスピードも大幅に短縮されました。
競合物件との差別化は、入居者の目に留まりやすくなるだけでなく、物件のブランド価値向上にも寄与します。

小見出し③ 築年数の印象をリセット

築年数が経過した物件は、どうしても「古い」「劣化している」という印象を持たれがちです。
しかし外壁リフォームにより、建物の印象を一新することが可能です。
世田谷区で施工した鉄筋コンクリート造のマンションでは、外壁のひび割れ補修と塗装を行っただけで、築30年とは思えないほど現代的な外観に変わりました。
入居希望者からは「築年数を感じさせない」と好評を得るとともに、空室が半年以上続いていた部屋も即座に契約につながりました。
築年数の印象をリセットすることは、物件選びの第一段階での競争力を高める上で非常に効果的です。

 

外観リフォームは単なる見た目改善に留まらず、清潔感や安心感の演出、競合物件との差別化、築年数の印象リセットという3つの大きな効果を持っています。
東京都世田谷区の賃貸市場では、この3つの理由が入居率向上に直結するため、外壁塗装や外観リフォームは空室対策として非常に有効です。

 

 

外壁塗装のタイミングと費用感

東京都世田谷区で賃貸物件の外壁塗装を行う場合、適切なタイミングと費用感を把握しておくことが重要です。
外壁塗装のタイミングを逃すと、建物の劣化が進み補修費用が膨らむだけでなく、入居者の印象も悪化し、空室の長期化につながります。

まず、外壁塗装のタイミングの目安として、築10年～15年が一般的です。
コンクリート造・鉄筋コンクリート造の場合はチョーキング現象やひび割れの有無を確認し、木造アパートでは外壁の反りや腐食の兆候をチェックします。
東京都世田谷区の物件では、築20年以上になると多くの場合、外壁の汚れや塗膜の剥離が目立ち、早急な塗装工事が必要です。
私が担当した世田谷区の築23年のアパートでは、外壁の劣化が目立つ状態で放置していたため、補修範囲が広がり費用が約1.5倍に膨らんだ事例があります。

次に費用感についてですが、外壁塗装の工事費用は建物の構造、延床面積、使用する塗料によって大きく変わります。
一般的な木造2階建てアパート（延床面積約150㎡）の場合、シリコン塗料を使用すると80万～120万円程度が目安です。
耐久性の高いフッ素塗料や無機塗料を使用すると、費用は120万～180万円程度となりますが、耐久年数が長く、再塗装の間隔を延ばせるため、長期的なコストパフォーマンスは高くなります。

 

塗装のタイミングを判断するための簡単なチェックポイントも紹介します。　

　・手で触ると白い粉が付く（チョーキング現象）

　・ひび割れや剥がれが目立つ
　・雨だれや苔の付着がある
　・鉄部が錆びている
これらの症状が見られる場合は、外壁塗装の施工を検討する適切なタイミングです。

東京都世田谷区では、外壁塗装の費用を抑えつつ入居率を向上させるために、早めの大規模修繕計画が推奨されます。
築年数が長くなる前に塗装と補修を行うことで、建物の価値を維持し、入居者からの信頼も高まります。
また、外壁塗装と同時に屋根や鉄部、共用部も整備することで、全体の美観が統一され、入居率向上につながる効果もあります。

 

 

まとめ