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品川区の塩害リスクと対策|海沿いのマンション・戸建てで選ぶべき塗料とは?

劣化症状 2025.10.01 (Wed) 更新

こんにちは!東京都の大規模修繕専門店オーナーズプラスです。

品川区で海沿いの物件を所有する大家さんの中には、塩害による外壁や鉄部の劣化が心配という声があります。
この記事では、品川区の塩害リスク、被害が出やすい構造、効果的な塗料選びや対策を詳しく解説します。

 

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品川区で外壁塗装を考えるなら「塩害対策」が必須!

海沿いに位置する品川区では、塩害対策を怠ると外壁や鉄部の劣化が早まります。
適切な塗料選びと定期メンテナンスにより、建物の寿命を延ばし資産価値を維持することができます。

海沿いエリア特有の外壁劣化リスク

海風に含まれる塩分が外壁や鉄部に付着すると、塗膜の剥がれや鉄の腐食が進行します。
特に海から近い物件では、風向きや距離によって塩分の影響が大きくなる傾向があります。
築20年以上の物件では、塗膜の劣化が進んでいるため、早めの塗装・防水工事が必要です。
周囲の建物でも同様の被害が確認されており、事前の対策が建物保護の鍵となります。

塩害による建物への影響とは?

塩害は、外壁の塗膜剥がれ、鉄部のサビ、コンクリートの中性化などを引き起こします。
放置すると建物の耐久性が低下し、大規模修繕費用が高額化するリスクがあります。
入居者に不便や不安を与えるため、管理会社や大家としても迅速な対応が求められます。
塩害の影響は徐々に進行するため、定期点検と適切な塗料選びが重要です。

 

品川区大規模修繕の塩害の影響

 

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品川区の塩害リスクマップと該当地域

品川区では、特に東京湾に面したエリアが塩害リスクの高い地域とされています。
対象エリアの把握は、大規模修繕や外壁塗装計画の必須ステップです。

東京湾に面した地域の特徴

海沿いの地域では、強風や潮風により塩分が建物に付着しやすくなります。
高層建物や角地の物件は、風の影響を受けやすく、塗膜の劣化も早まります。
周囲の建物や樹木の配置も塩害の影響度に関わるため、現地確認が必要です。
地域ごとの特徴を理解して塗料や施工方法を選ぶことが、塩害対策の基本です。

塩害が起こりやすい季節と気象条件

塩害は特に冬場の乾燥した季節や、強風が吹く時期に影響が大きくなります。
また、台風や低気圧通過時には海からの潮風が強まり、塗膜や鉄部にダメージを与えます。
季節ごとの気象データを把握し、塗装や防水工事の時期を計画することが重要です。
施工タイミングを誤ると、塗料の性能が十分に発揮されず劣化が早まるケースがあります。

マンション・戸建てで被害が出やすい構造とは?

鉄骨造や鉄筋コンクリート造の建物では、鉄部やコンクリートの塩害被害が顕著です。
外壁材や屋根材も塩害に強い素材を選ぶ必要があります。
戸建てでは特に屋根や雨樋、ベランダ手すりの塩害による劣化が見られます。
構造に応じた塗料選びと定期点検が、長期的な建物保護に直結します。

 

塩害による外壁・鉄部の劣化症状とは?

塩害は目に見える形で建物を劣化させます。
早期に症状を確認することで、適切な対策が可能です。

塗膜の剥がれ・変色

外壁塗膜が塩分により劣化すると、色あせや剥がれが発生します。
特に白や淡色の外壁は変色が目立ちやすく、入居者からのクレームの原因にもなります。
塗膜の剥がれは防水性能低下を招き、雨水侵入のリスクも高まります。
定期的な塗膜の確認と塩害対応塗料の選択が重要です。

鉄部のサビ・腐食

ベランダ手すりや屋上設備の鉄部は、塩害によるサビや腐食が進行しやすいです。
サビを放置すると強度低下や部材の破損につながります。
施工例では、鉄部専用の防錆塗料で補修したことで耐用年数が延びた事例があります。
鉄部の塗装は、外壁塗装と同時に行うことがコスト効率の良い対策です。

コンクリートの中性化とひび割れ

塩害はコンクリート内部まで浸透し、中性化を促進します。
中性化が進むとひび割れや鉄筋の腐食が起こり、構造強度に影響します。
外壁の補修やコンクリートの保護塗料の使用が、中性化進行を防ぐ有効策です。
築年数の古いマンションでは特に定期点検が必要です。

 

 

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塩害対策に有効な塗料の選び方

塩害対策には、耐塩害性の高い塗料を選ぶことが重要です。
性能だけでなく施工実績やコストも考慮し、最適な塗料を選定します。

耐塩害性塗料とは?主な種類と特徴

耐塩害性塗料は、塩分に強く、長期間外壁や鉄部を保護します。
主な種類にはフッ素系塗料、無機系塗料、遮熱塗料などがあります。
フッ素系塗料は耐久性が高く、変色や剥がれに強い特性があります。
無機系塗料は化学的安定性が高く、海沿いの建物でも長期耐久が期待できます。

フッ素系・無機系・遮熱塗料の比較

フッ素系塗料は耐久性・防汚性に優れますが、コストはやや高めです。
無機系塗料は紫外線や塩害への耐性が強く、長期維持に向いています。
遮熱塗料は建物の温度上昇を抑え、室内環境改善にも役立ちます。
選定時は、建物の立地や劣化状況、予算に応じて最適な塗料を選ぶことが大切です。

品川区で実績のある塗料メーカーと製品例

品川区では、多くの実績を持つ国内メーカーのフッ素系塗料や無機系塗料が使用されています。
具体例として、関西ペイントの「アレスダイナミックTOP」、日本ペイントの「パーフェクトトップ」などがあります。
これらの塗料は塩害に強く、マンション・戸建て問わず多数の施工事例があります。
信頼できるメーカーの製品を選ぶことで、施工後の安心感も高まります。

 

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塗料選びの失敗事例とその原因

塩害対策に失敗すると、短期間で塗装劣化や建物ダメージが発生します。

安価な塗料で早期劣化したケース

コストを優先し耐塩害性の低い塗料を選んだ結果、数年で剥がれや変色が発生した事例があります。
施工後に再塗装が必要になり、結果的にトータルコストが高くなっています。
大家としては、初期費用より長期的な耐久性を優先した方が賢明です。
信頼できる業者と相談して塗料を選ぶことが重要です。

塗料の性能よりも見た目を優先した結果

デザインや色を優先して塩害対策の性能が低い塗料を使用すると、外観は美しくても劣化が早まります。
外壁の剥がれや鉄部のサビが発生し、入居者から苦情が出る場合もあります。
見た目と耐久性のバランスを考慮して塗料を選ぶことが大切です。
施工前に塩害リスクと塗料性能を十分に確認しましょう。

 

よくある質問(FAQ)

塩害対策塗料は通常より高い?

耐塩害性塗料は一般的な塗料より価格が高めですが、耐用年数やメンテナンス頻度を考慮するとコストパフォーマンスは良好です。
長期的には安価な塗料より総合コストを抑えられます。

塩害対策は何年ごとに必要?

建物の立地や使用塗料によりますが、通常は7~10年ごとの塗り替えが目安です。
早期に塗膜の劣化や鉄部のサビを確認することで、必要時期を見極めることができます。

塗装以外の塩害対策はある?

塗装以外にも、雨樋やベランダ手すりの防錆処理、植栽による風よけ、定期清掃による塩分除去などが効果的です。
複数の対策を組み合わせることで、建物への塩害影響を最小限に抑えることが可能です。

 

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まとめ

品川区で海沿いの物件を所有する大家さんは、塩害リスクを理解し、適切な塗料選びと定期メンテナンスが不可欠です。
耐塩害性の高いフッ素系・無機系塗料や遮熱塗料を選び、施工タイミングや構造に応じた対策を行うことで、外壁や鉄部の劣化を防げます。
長期的な建物保護と資産価値維持のために、信頼できる業者と相談して塗装計画を立てることが重要です。

東京でアパート・マンションの大規模修繕、外壁塗装、防水工事を検討している方は、是非この記事を参考にしてくださいね!

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私が担当しました!

営業

猪股 浩二猪股 浩二

私は建築業の仕事に30年以上携わり、現場管理を通して、戸建て物件から大規模修繕までを担当してきました。様々なケースに携わってきましたが、共通して、これまでの建物に対する不十分な施工やメンテナンスが手遅れになってしまっている案件が多いと感じています。 いち早く修繕について検討して頂けるよう、専門家としてオーナーの皆様により多くの情報を提供してまいります。

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