こんにちは！東京都の大規模修繕専門店オーナーズプラスです。

いつもオーナーズプラスブログをご覧いただきありがとうございます。

アパート、マンション大規模修繕以外にも防水工事、雨漏り修理なども対応しております。
東京都のオーナー様で大規模修繕をご検討の方は是非お読みいただきお問合せください。

「最近、天井にシミが出てきた」「雨の日に壁紙が湿っている気がする」──そんな違和感を感じたことはありませんか？
雨漏りは目に見える症状が現れるまでに時間がかかることも多く、気づいたときにはすでに建物内部で深刻な劣化が進行しているケースもあります。
この記事では、東京都でアパート・マンションの修繕に対応しているオーナーズプラスが、雨漏りの調査方法について詳しく解説します。

この記事を読むことで、雨漏りを放置すると何が起こるのか、どの場所から雨漏りが発生しやすいのか、専門業者が実施する調査方法の具体的な内容まで、網羅的に理解できます。
築20年以上の物件を所有しているアパート・マンションの大家さんには特に知っておいていただきたい内容です。

※ベランダやバルコニーの雨漏り修理費用の相場について詳しく知りたい方は

東京都の大規模修繕専門店が解説！ベランダやバルコニーの雨漏り修理費用の相場

※雨漏りを自分で直す方法と6つの応急処置について詳しく知りたい方は

東京都の大規模修繕専門店が解説！雨漏りは自分で直せる？6つの応急処置を徹底解説

雨漏りの放置が危険な理由

雨漏りは小さなシミや水滴から始まるため、つい見逃しがちですが、放置すると建物全体の構造に大きなダメージを与えます。
まず、雨漏りを放置することで発生する最も深刻なリスクは「構造体の腐食」です。鉄筋コンクリートの建物でも、鉄筋部分に水分が到達すればサビが発生し、コンクリートの強度が低下します。

また、木造部分では柱や梁が腐食し、耐震性が著しく低下することもあります。実際、弊社にご相談いただいた築25年のアパートでは、屋根からの雨漏りを10年以上放置した結果、天井裏の木材が完全に腐食し、天井の一部が落下するという事故に至りました。

さらに、雨漏りによってカビやダニが発生し、入居者の健康被害や苦情につながるケースもあります。結果的に空室率が上がり、オーナー様の収益にも影響します。

雨漏りは「見えないところで進行している損害」です。たとえ小さな異常であっても、早期に調査・対応することが、建物と資産を守るための重要な一歩です。

雨漏りの原因となる場所

雨漏りは、建物のさまざまな部位から発生します。劣化の進行度や立地環境によって、原因箇所も変わります。ここでは特に雨漏りの発生頻度が高い5つの場所について解説します。

屋根

屋根は雨風を直接受けるため、最も雨漏りの原因となりやすい場所です。特に、屋根材のズレや割れ、コーキングの劣化が原因となることが多く見られます。
たとえば、築20年を超えるアパートでは、屋根の防水シートが紫外線や熱で劣化し、雨水が内部に侵入していました。
雨漏りを未然に防ぐためには、屋根材や下地材の定期点検が欠かせません。ドローンや高所カメラを使った目視点検も有効です。
屋根は高所作業になるため、必ず専門業者に依頼しましょう。

外壁

外壁は雨水が直接当たる箇所であり、ひび割れやコーキングの劣化があると雨水が壁内に侵入します。
東京都内のある賃貸マンションでは、打ちっぱなしのコンクリートに微細なクラック（ひび割れ）が発生し、そこから雨水が入り込み室内の壁にシミができていました。
このようなケースでは、ひび割れを発見し次第、早急に補修を行うことが重要です。外壁の再塗装や防水工事は10〜15年ごとに行うのが一般的です。

換気口やエアコン配管

換気口やエアコンの配管まわりも、雨漏りの盲点となりやすい場所です。特に配管の貫通部分のパテが劣化すると、そこから雨水が侵入します。
配管まわりは室内から確認することが難しいため、気づかずに症状が進行しやすい特徴があります。雨の日に壁紙が浮いてきたり、カビ臭さが増したと感じたら、この部分を疑いましょう。

過去には配管周りのわずかな隙間から雨水が侵入し、壁内の断熱材が濡れてカビが大量発生していた事例もありました。専門業者による点検で見落としを防ぎましょう。

窓・サッシ

窓やサッシの周辺は、ゴムパッキンやコーキングが経年劣化することで雨水が侵入することがあります。特に横殴りの雨が当たったときに漏れやすくなります。
窓枠まわりにカビが出ていたり、水滴が垂れてくるようなら、雨漏りの可能性があります。実際に調査を行った物件では、サッシの下部から水が浸入し、室内の床材が変色していました。

古いアルミサッシは特に劣化が早いため、定期的な点検と補修が必要です。

ベランダ・バルコニー

ベランダやバルコニーも雨漏りの発生源になりやすい場所です。特に排水口の詰まりや、防水層のひび割れがあると、雨水が建物内部に侵入します。
東京都内の築30年のアパートでは、ベランダの防水シートが劣化し、床下に雨水が染み込み、1階天井に雨染みが広がっていました。
定期的な清掃と防水層の点検を行い、10〜15年ごとにウレタン防水やシート防水の再施工を行うことが推奨されます。

防水業者が行う雨漏りの見つけ方

専門の防水業者は、目視だけでは特定できない雨漏りの原因を、高度な調査方法を使って明らかにします。ここでは、実際に業者が行う代表的な調査方法を3つ紹介します。

散水調査

散水調査は、実際に建物に水をかけながら、雨漏りの発生箇所を再現する方法です。水をかけた後、室内に水が侵入するかどうかを確認します。
例えば、屋根からの雨漏りが疑われる場合、屋根の特定範囲に水をかけ、その直下の天井裏を点検します。
時間と手間はかかりますが、再現性が高く、最も基本的で確実な調査方法です。

蛍光塗料検査

蛍光塗料検査は、蛍光塗料を混ぜた水を特定の場所に流し、その水がどこから浸入してくるかをブラックライトで確認する方法です。
この方法は、複数の可能性のある浸入口を一度に調査でき、特に複雑な構造の建物に有効です。
調査後は目に見えない経路まで追跡可能で、再発防止にも役立ちます。

赤外線サーモグラフィー調査

赤外線サーモグラフィー調査は、建物の表面温度の違いを利用して雨漏りの有無を確認する非破壊検査です。
雨水が染み込んだ部分は周囲より温度が低くなるため、サーモグラフィーカメラで見ると明確に判別できます。
壁や天井を壊すことなく調査できるため、入居者がいる賃貸物件でも安心して利用できます。