こんにちは！オーナーズプラスです。

 

「長期修繕計画をいつ作成すればよいのか分からない」「修繕積立金の金額で本当に足りるのか不安だ」とお考えのオーナー様は多いのではないでしょうか。

 

長期修繕計画がないまま大規模修繕の時期を迎えると、資金の準備が間に合わず、工事の規模を縮小せざるを得なくなることもあります。

 

この記事では、長期修繕計画をいつ・どのように作成するかという基本の考え方と、修繕積立金の設定方法、そして計画を作らない場合に生じるリスクについて解説します。

 

記事を読むことで、長期修繕計画の作成タイミング、修繕積立金を決める際の視点、計画を持たないことで起こり得る問題点が分かります。

 

この記事は、東京都品川区・目黒区・横浜市でアパート・マンションの経営でお困りの大家さんに向けて書いています。

 

長期修繕計画とは何か。いつ作成すべきか

長期修繕計画は、大規模修繕を無理なく進めるための土台となる資料です。

 

長期修繕計画が果たす役割

長期修繕計画とは、建物の劣化診断の結果をもとに、今後30年程度を見通して必要な修繕工事の内容・時期・費用をまとめた計画書です。

長期修繕計画を作成する目的は、大規模修繕工事に必要な資金を計画的に準備し、工事の時期を適切に判断することにあります。

計画を持たないオーナーは、工事が必要になった段階で初めて費用の大きさに気づく傾向があります。

私がこれまで現場で確認してきた中では、長期修繕計画を作成していたアパートの大家さんは、外壁塗装や防水工事の見積り段階で慌てることが少なく感じられました。

一方で計画を作成していなかった大家さんは、劣化診断の結果を受けて急に資金を工面する必要に迫られる場面が多く見られました。

 

作成タイミングの目安

長期修繕計画を作成するタイミングの目安は、新築時、または一度目の大規模修繕を終えた直後です。

新築時に作成する場合は、建築会社や管理会社が示す標準的な修繕周期を参考に、12年前後を目安とした修繕サイクルを設定するケースが多く見られます。

すでに築年数が経過している建物については、最初の大規模修繕が完了した時点で、次回以降の修繕周期を見直した長期修繕計画を作り直すことが望ましいです。

横浜市内でアパートを所有する大家さんの例では、築10年を目安に劣化診断を実施し、診断結果をもとに長期修繕計画を更新した事例がありました。

長期修繕計画は一度作成すれば終わりではなく、5年に一度程度の見直しを前提とした運用が適しています。

 

 

修繕積立金の考え方と資金計画の立て方

修繕積立金は、長期修繕計画で算出した費用の目安をもとに、無理のない金額に設定することが大切です。

 

積立金の額を決める考え方

修繕積立金の額を決める際は、長期修繕計画で算出した将来の修繕費用の総額を、計画期間で割って一月あたりの目安額を導く方法が基本です。

修繕費用の総額は、建物の規模や構造、使用する塗料や防水材の種類によって変動するため、算出した金額は一例・目安として扱う姿勢が重要です。

第一に、外壁塗装の費用です。外壁の面積と劣化の進み方によって金額が変動するため、劣化診断の結果を踏まえた見積りの確認が欠かせません。

第二に、屋上やバルコニーの防水工事の費用です。防水層の種類と施工範囲によって金額が変動し、横浜市のように湿気の影響を受けやすい立地では劣化の進み方にも差が出ます。

第三に、共用部の設備修繕費用です。給排水設備や電気設備の老朽化度合いによって、交換が必要な範囲と費用が変わってきます。

第四に、足場の設置費用です。建物の高さや形状、道路状況によって金額が変動し、品川区や目黒区のような住宅密集地では足場の設置方法に制約が出る場合もあります。

修繕積立金は、以上の項目を踏まえた資金計画のもとで、長期修繕計画と合わせて設定することが望ましいです。

 

積立金不足を避けるためのポイント

修繕積立金の不足を避けるためには、長期修繕計画を定期的に見直し、積立金の額を実際の工事費用の変動に合わせて調整する姿勢が欠かせません。

第一に、資材価格の上昇を踏まえ、数年ごとに積立金の見直しを行う方法です。資材価格は年によって変動するため、計画作成時の金額のまま放置すると不足につながります。

第二に、劣化診断の結果を踏まえ、修繕周期を前倒しする判断を行う方法です。劣化の進み方が想定より早い場合、資金の準備期間を短く見直す必要があります。

第三に、複数の施工会社から見積りを取得し、費用の目安を複数の視点で確認する方法です。一社だけの見積りに頼ると、金額の妥当性が判断しにくくなります。

第四に、積立金の運用状況を記録し、計画と実績の差を定期的に確認する方法です。記録を残しておくことで、見直しのタイミングを判断しやすくなります。

目黒区や品川区でアパートを経営する大家さんの中には、積立金の見直しを行わずに10年以上運用し、大規模修繕の直前に資金不足に気づいた例も見られます。

修繕積立金は、長期修繕計画と合わせて定期的に点検する資料として扱う姿勢が望ましいです。

 

 

長期修繕計画を作らないリスク

長期修繕計画を作成していない建物では、劣化診断や大規模修繕の判断が後手に回りやすくなります。

 

劣化診断が後手に回るリスク

長期修繕計画を作成していない場合、劣化診断のタイミングが後手に回りやすくなります。

建物の劣化は外壁のひび割れや防水層の劣化として進行し、進行の程度によって修繕範囲や費用が大きく変動します。

劣化診断を定期的に実施していない建物では、雨漏りなどの被害が発生してから初めて修繕の必要性に気づくケースが見られます。

私が相談を受けた事例では、横浜市内のマンションで防水層の劣化が進行し、天井からの漏水が発生して初めて防水工事の必要性に気づいた大家さんがいました。

長期修繕計画を作成していれば、劣化診断を定期的に実施する目安を持つことができ、被害が深刻化する前に修繕工事を検討できたと考えられます。

 

資産価値と入居率への影響

長期修繕計画を作成していない建物は、外壁や共用部の劣化が進行しやすく、資産価値や入居率に影響が及ぶ可能性があります。

第一に、外観の劣化です。入居希望者の第一印象に影響し、空室期間が長くなる要因になり得ます。

第二に、設備の老朽化です。入居者の満足度に影響し、退去の判断材料になり得ます。

第三に、修繕履行の記録不足です。売却や査定の際に評価が下がる要因になり得ます。

第四に、計画的な修繕を行っていない点です。融資の審査において不利に扱われる場合があります。

東京都品川区や目黒区、横浜市でアパート・マンションを経営する大家さんにとって、長期修繕計画は資産価値を維持するための重要な資料と言えます。

 

 

まとめ

この記事では、長期修繕計画をいつ・どのように作成するかという基本の考え方と、修繕積立金の設定方法、計画を作らない場合に生じるリスクについて解説しました。

長期修繕計画は、建物の劣化診断の結果をもとに、大規模修繕工事の時期と費用の目安をまとめた計画書であり、新築時または一度目の大規模修繕の直後に作成し、5年程度ごとに見直すことが望ましいです。

修繕積立金は、長期修繕計画で算出した費用の目安を踏まえ、無理のない金額に設定し、資材価格や劣化診断の結果に合わせて定期的に見直す姿勢が欠かせません。

長期修繕計画を作成していない場合、劣化診断が後手に回り、資産価値や入居率に影響が及ぶ可能性があります。

 

東京都品川区・目黒区・横浜市でアパート・マンションの大規模修繕、外壁塗装、防水工事を検討している方は、是非この記事を参考にしてくださいね！

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